¿Puede un propietario, amparándose en el derecho de dominio consagrado en la Constitución Política de Colombia, arrendar su inmueble para vivienda turística dentro de una copropiedad habitacional?
Por. Martha Elena RamírezRespuesta jurídica
Definitivamente la respuesta es: NO. Porque, para ello, se requiere que dicha disposición, esté claramente autorizada en el Reglamento de la copropiedad. Sin ese requisito, es imposible, además del desarrollo de dicha actividad, no tener sanciones graves por incumplir la ley y el estatuto.
Para comprenderlo, es necesario acudir al régimen especial de la propiedad horizontal, el cual no reconoce un derecho de dominio absoluto, sino limitado por el interés colectivo. En este contexto, el uso de los bienes privados debe ser coherente con la destinación del edificio o conjunto y con las reglas establecidas en el reglamento interno.
Este tema, se ha vuelto especialmente crítico en todo el país, porque pone en tensión tres elementos fundamentales:
- a) El derecho de propiedad
- b) La convivencia
- c) Los usos del suelo
El auge de plataformas como Airbnb ha revolucionado, convulsionado y transformado el uso tradicional de muchos inmuebles. Mientras muchos propietarios, que, por supuesto no viven en estas copropiedades, ven en ello una oportunidad económica, los residentes permanentes experimentan efectos negativos que impactan directamente su calidad de vida y su seguridad.
El Decreto 2590 de 2009, en su artículo 3 define que los servicios de vivienda turística deben estar expresamente autorizados en el contenido del reglamento de dicha copropiedad. Y ante el incumplimiento de este requisito, los administradores están obligados a reportar dicha actividad al Viceministerio de Turismo para adelantar los controles a que haya lugar. Por la responsabilidad y las numerosas actividades extraordinarias de las que debe encargarse la administración, requerirá el establecimiento de unos honorarios adicionales ya que, en la práctica, se trata de negocios de terceros en inmuebles privados y que no obedecen a la naturaleza de turismo.
En la práctica, esto se traduce en problemas recurrentes como la alta rotación de personas —que dificulta el control de acceso—, el aumento del ruido y las fiestas, el uso intensivo de zonas comunes como piscinas, ascensores y parqueaderos, y un mayor desgaste de la infraestructura. Además, se vuelve más complejo hacer cumplir el reglamento interno y se intensifican los conflictos entre el interés individual del propietario y el interés colectivo de la copropiedad.
La raíz del problema está en una tensión real: por un lado, el derecho del propietario a explotar económicamente su inmueble; por otro, el derecho de la comunidad a la tranquilidad, la seguridad y el uso adecuado de los bienes comunes. En este equilibrio, el régimen de propiedad horizontal es claro en priorizar la destinación del inmueble y la convivencia sobre usos no autorizados. Por eso, permitir la vivienda turística sin autorización expresa no solo desborda el alcance del derecho de dominio, sino que introduce una actividad de carácter comercial en espacios concebidos para uso habitacional, afectando la integridad del régimen.
Frente a esta realidad, se exploran diversas líneas de solución, entre ellas: la reforma de los reglamentos de propiedad horizontal por mayoría calificada para definir claramente los usos permitidos; la exigencia de registros, seguros y controles a los anfitriones; la implementación de tecnologías de control de acceso como códigos QR o sistemas biométricos; la creación de tarifas diferenciales por el uso intensivo de zonas comunes; y la definición de límites claros en cuanto a días de ocupación, frecuencia o tipo de actividad.
En consecuencia, ningún propietario puede destinar su inmueble a vivienda turística si ello contraviene la destinación definida en el reglamento de propiedad horizontal o si no cuenta con las autorizaciones legales y estatutarias correspondientes.